融資を受けるために必要なもの

シェアハウス

こんにちは 仲尾です

今日はシェアハウだけじゃなくて不動産投資にも関わるところにはなるんですけども

融資を受けるために必要な物って?ことで

また特にシェアハウスとか中古の古い物件

買ってる方には参考になるかなと思いますのでお話をしてきたいなと思います

本日お伝えしたいことは

今まで色々物件の選び方とか入居の流れとか色々解説してきてますが

今日は融資のところになります

シェアハウス投資を拡大していく上でやっぱり融資ってのは手放せないわけです

切っても切れないわけで現金で現金でー戸建てだけ買ってとか

分譲マンションの1室買ってってなると

現金ある方ならいいんですけども

やっぱり現金は無い方がギリギリで全部の現金を投入してしまって

物件を購入するとどうなるかというと

例えば入居者が入ってきてトラブルが起きましたとか

次にすぐいい物件が出てきたとき挑戦できないんですね

やっぱりそうなっても現金全部投入してしまいました、貯金ありません

家賃収入で回収できますっていう形取ってしまうと

その不動産のタイミングってたぶん

2020年後半になってきてオリンピック終わりました、 選挙は終わりましたってなったときに

例えば戸建ての値段が落ちてきました

収益物件の値段が落ちてきました

そうなった時にエントリーできなくなってしまうので

やはり現金はなるべくを持ちながら使う使わないは別として

やっぱり持っておいて足りなければ

何か稼ぐね 給与もそうですし

副業をするとか 別の何かを売るとか買うとかね

株でもいいですし

不動産でもいいし物販でもいいですよ

そういったもので何とか手厚くしていきながら

大きな不動産投資にチャレンジしていくといいかなと思います

融資を受けるために必要なものを今日理解していただければと思います

「時期を逃さない」

これ先日うちの受講生の方が

結構反響がなかっただろうなと思うんですけども

物件購入しに行って中身見てすごく評価が出て

フルローンでるって言うところも分かって

大体リフォームこのぐらいでって計算できたんですけども

ちょっと時間がかかりすぎてしまって

他の人に物件をパクっと取られてしまったという経験があったので

やっぱり融資が一番時間かかります

リフォームの見積もりに時間かけてる人いますけども

概算で出していいんですよ

リフォームなんて本当にそれで納めるところ探すだけなんですけど

概算の出し方ってのもコツもあるので

概算より下がったりとか

すると要は自分で1円でも1円でもってやってしまうと

いつまでたっても終わらないので

概算でこのぐらいで収まるだろうということで

計算をして物件の価格は大体決まってるんで

そのガチャとした金額で事業計画を書いて早く出す

融資まで だって満額でないかもしれないじゃないですか

でもそれが分かってないと

リフォーム費用節約も物件の交渉も無駄ですし

業者さんに嫌われて今度物件情報来ないってことになるんですね

だったらもうとっとと事業計画を作って

その借りる金額をフィックスすることは

大事だと思います 時期を逃さない はい今日のポイントですね

1つ目 融資担当はあなたの味方かどうか

2つ目 融資で必要なものは何か

3つ目 資料作成で押さえるポイント

この3つになります

資料作成 業者に任せる人ダメですよ これ

資料は絶対皆さん自分で作って自分で集めて自分で説明できるとこまでしてください

これができないと スルガ事件、カボチャ事件と同じです

これをやらなかったために後でえらいことになります

1番目 融資担当はあなたの味方か

もちろん皆さんの味方です

なんで味方かって言うと銀行員さんは融資してなんぼなんです

融資の成績 融資の金額が成績になります なので

皆さんに貸したいわけですね

ただあなたに貸す上で

融資担当は審査課って所に審査出す時に稟議書を書くんですけども

その稟議書に整合性があるかとか事業性があるか収益性が

ちゃんと取れているかどうかとすごく大事

あと担保取れてるかどうかってのが大事で

そこをなるべく 稟議を書きやすいよう融資担当に資料を出していく

皆さんの応援団に資料を渡す

武器は付けるっていう感覚でいたほうがいいと思います

ここを間違って融資担当を騙せばいいと思ってる人もいますけど大間違いです

味方です

友達じゃないですけど味方です 必要な書類を事前に作っておきましょう

最低限に必要な書類ってのはもうどこの銀行も一緒なので

本当セットにして置いておいて

もうすぐにA・B・C・Dと銀行出せるような感じにした方がいいかなと思います

ただ融資のプロですけれども事業のプロではないんです銀行さんって

事業が例えば 人のせいにする人たまにいるんですけど

事業計画書いて事業がうまくいってなかったにも

関わらず銀行さんが審査したんだから

銀行さんが悪いとか言う人いるけどももう大間違いです

銀行さんは事業のプロじゃないです融資のプロです

だから事業は必ず皆様はきちんとやることをコミットされるわけですね

2つ目 融資で必要なもの書類っていうか資料となるのがほとんどですけど

事業計画

これも今ネットでダウンロードできるんで落としてみてください

僕らJ-RECっていう大家検定(昔大家検定って言っていたところ)だと

事業計画データで貰えたりとかすます

あとはシェアハウスを説明するもの

ちょっと銀行さん 地方の銀行さんによっては

シェアハウスって言葉聞いてるけど何かわかんないみたいなものなら

ホームページのコピーとか本でもいいんで説明するものを

リフォームの見積もり

これも業者さん物件見に行った時に

業者さんに今簡単にで作ってもらっていくらぐらいっていうところだと思います

ただここでおおよその値段が間違ってるといけないので

サクッと計算する方法もあります

はいあと物件資料も

今回購入する物件の資料と固定資産税評価証明書 これがないと

基本的銀行さん評価できないので出しましょう

後個人でやってる方法人でやってる方 決算書ですね

確定申告書か決算書
あとはサラリーマンの方は源泉徴収票この3つを出していきましょう

サラリーマンの方で

物件買ってると多分 一応出せってなりますけども

本当にこの2つ これ付けますけど

確定申告に源泉徴収票をつけるのでこの2つがあればいいと思います

最初の人は決算してないのでこの源泉徴収票になると思います

基本これはもう絶対セットです

A・B・Cと銀行さん出す時はもうこれは基本出しておいたらいいと思います

その他説明する者に必要なものがあればプラスで出した方がいいと思います

例えば近隣でシェアハウスをやってる

シェアハウスがあったら

そこの状況が良ければプリントアウトしてつけるとかね

近隣でもこんだけ埋まってますとか

近隣だとこのぐらいの家賃でやってるので

シェアハウスいいんじゃないでしょうか

1Rでもいいと思うんですよ

その1Rの資料をつけておおおよそこのエリアはこのぐらいの家賃ですよと

これも必要だと思えば出したほうがいいと思います

プラスになるものに関しては出したほうがいいと思います

3つ目 資料作成で押さえるポイント

事業計画データはエクセルでとかね

テンプレート世の中出てると思うんですけども

これも勘違いしている人いる

基本的に絶対赤字の事業計画は駄目ですが

事業計画 赤字で出しますよーなんて

事業計画出したら銀行さん貸してしてくれませんが

当たり前ですけども あと現実性のないもの

例えば入居所月に30戸のシェアハウス満室になりますとか

そんな事業計画は多分ね

誰も信用してくれないので気をつけましょう

融資取ったことある人がいたらちょっと添削してもらうもいいと思います

資料ね 近隣とかそういうのがあれば出してください

2つ目 確定申告書のポイントは赤字駄目です

赤字の内容によりますけど回復してたりとか

損金で赤字があって 今事業としては黒字だよみたいなものがあればですけど

これも銀行さんに聞いたほうがいいです

基本赤字はもうNGだと思ってください

なので経費使いすぎないとか

利益きちんと出すとか

そういった形を心掛けてください

減価償却の赤字までならいいかもしれないです

銀行さんに聞いてくださいね

3つ目 担保価値を計算式で計算した上で金融機関に持って行ってください

要は今から買う物件が買うのが5千万円

担保が2千万円じゃあ3千万円の返りどう見るんですかって

多分見れないと思うんですよ

普通の不動産投資やってる人からすると

なので物件の担保価値で必ず計算しておいて

その価値と購入価格の差ってのをなるべく詰める

値段を交渉するのもアリですし自分で現金

もしくは違う物件の担保を全部出すとかありなんですけど

そうするとややこしくなるんですけど

最悪そういうこともできます

はい ということで本日のまとめですけども

もう融資は事前勝負です

だから無駄な銀行に行かないということと

資料はとっとと揃えておく

揃えた資料を早く出すと

早く審査を待ったりとか早く銀行さんの反応を待って

追加資料これくださいって言ってもすぐ出せるような状態にしておきましょう

用意をきちんとした方にいい結果がついてくるわけですので

この辺もきちんと把握していただければいいなと

自分の都合でやらずに

基本的に金融機関さんに聞きながらやって行ってください

金融機関さんは基本的には見方です

騙したりとかしないようにしましょう

記事内容は ここ1年以内の話の体験記になります

実体験です

うちの受講生の方も体験している内容なので再現性かなり高いと思いますでの

参考にしていただければと思います

はい今日は以上です

今日もありがとうございました

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