皆さんこんにちは 仲尾です
今日はですね結構皆さん興味があるテーマだと思うんですけれども
シェアハウスに融資は出るのかというところで
金融期間の考え方についてお話をしていきたいと思います
先日もですね1億5000万のシェアハウス購入された方も融資が下りてたりとかですね
一昨年ですね
かぼちゃの馬車事件が起きてその後スルガショックが起きて
不動産投資で得にシェアハウスは悪いとか
そういうイメージがあると思うんですけども
その中ででもきちんとしたやり方
きちんとした金融機関の選び方をする事で融資もたくさん降りてますし
もちろんポイントとするとですね
皆さんが空いてる物件を買って
前駆状態なのでなかなか金融機関さん
評価してくれないところもあるんですけども
その中でも金融機関さん評価してもらえるとこを作って稼働させます
皆さんが事業を始められて８割９割稼働させていくことで
普通の前駆の時に買う状態では
お取り扱いしていただけなかった金融機関さんも
売却する際は売却して購入する方が使う
金融機関さんはもっと実は幅が広がっていくってことで
この融資の考え方を押さえておくことで
皆さんのチャンスですね
買って回して売却するというところのポイントとしてはすごくね利益の出るところですので
今日はこの辺のお話をしていきます
今日どちらかと言うとちょっと触りのところなります
どの物件のどのぐらい降りてその時の考え方
どうだったかっていうのはまた別でお話をしていきます
シェアハウス投資
これ普通の不動産投資もそうなんですけども
やはり融資をしていく 融資を使うっていうのは
切っても切れないノウハウになります
ですので今日はポイントを理解しておきましょう
本日のポイントです ３つあります
シェアハウス投資の考え方を理解する
これやっぱり業者さんが持ってきた商品
カボチャの馬車なんかそうですけども
業者が作った企画を業者が入れてきた
連れてきた金融機関さんで融資をするということはすごく危険なことなんですよ
投資家さんが何のコントロールもできないまま
出来上がりのものを買って
出来上がりのままで連れてきた金融機関さん
投資家さんのこの選択肢は全く何もないんですね
それって結構危険でやはり出来たら
今日のこれを見てる方にはシェアハウス、まだ物件再生 賃貸経営される上でね
なるべく皆さん自分でやって欲しいんですね
そうすることで得られる利益とか手残り利回り
またノウハウをね これ一番大事なのは本当ノウハウなんですけども
結構そこをないがしろにして楽だったから
簡単だったからということで
簡単に買っちゃうんですけども
逆に苦労して買ったほうがいいと思うんです 最初はね
その後だんだんこうノウハウとか知識とか
前回の物件の時金融機関さんこう言っていたから
じゃあ今度これを改善してきましたっていうことを
すると皆さん事態に知識もつきますし
力もつくので融資に関して基本
僕は自分で当たった方がいいと思っています
ということで２番目 金融機関が見ているポイント
物件評価、属性評価、資産評価
この３つは基本的に皆さんよく見ていた方がいいかなと思います
あとこの３つを今日お話ししていきたいなと思います
１つ目シェアハウス融資の考え方は
一般的にシェアハウスだから特別って事じゃなくて
基本銀行さんの評価については不動産の投資と一緒です
不動産の評価方法と一緒です
ただしイメージで行くとどうですかね
100個銀行があったらだいたい７割ぐらい
不動産投資に融資してくれる銀行さんで
シェアはさらにそれのまた４かけとか
まあ３かけとかそういう感じなんでどうですかね
100個あって20個とか25個ぐらいの
銀行さんがシェアに興味を持ってもらえる
融資してもいいよって言ってもらえるので
ここも結構大事なんですけど
銀行さん1つ回って駄目だったから
シェアハウス駄目だって言う人いるんだけど
大間違いででそれだけの銀行さん回ったのか
もしくはちゃんと銀行さんがどの不動産ならどういう案件なら
そもそも不動産投資NGなのにシェアハウスが通るわけもないですし
シェアハウスをやったこともないところに通すのは難しいですし
例えば先輩不動産投資家さんの紹介で行くとかね
そういう方法も結構あると思います
ただ紹介も結構危険で紹介されたら何でも通ると思ってる人いると思うんですけど
やっぱり紹介はきっかけであって基本的に銀行さんの評価は物件と担保と属性なんですね
物件の担保力と属性と皆さんの事業計画とこの３つを見てるわけで
ここがわかってない人が多いと思います
紹介されて駄目だったから駄目だと そうでもないです
ということでまずはポイントとすると
自分が開業したいエリアの近くで
シェアハウス融資を取ったことがある大家さんがいれば
まずご紹介頂くのが良いかなと思います
これ気をつけて欲しいんですけども
ノンバンク気をつけて下さい
ノンバンクの銀行さんに行くときは本当に最終最後だと思ってください
もう必殺技と言うか
もうここしかないと思った時は
行ってもらっていいんですけども最初からノンバンクの銀行さん当たる人もいますけども
これ間違いで 最初からノンバンク行ってしまうと
結局他２棟目の不動産買う時に銀行さん見てるので
どういうところにあなたが融資を引いてるのか
それ見た時に この人なんでノンバンクしか行けないのかなってもあるので
その辺りはきちっとね見た方がいいかなと思います
銀行さんが見ているポイントは今ズバリ言ったところなんですけども
買いたい物件がどういう物件なのか
地銀 信金 第二地銀についてはおおよそ積算評価になります
メガバンクについては一部収益還元のところもありますけども
ただ最初からメガバンクをつけていける人ってなかなかいないので
これは借りる人のある程度属性がいいとか
資産背景が良い方については収益還元の銀行もありますけども
基本こっちです
地銀・信金の積算評価これで計算していきます
また評価の方法は違うとこでお話をしていきます
はいあと２つ目属性ですね
属性についてやっぱり年収・職業・ご年齢この３つになります
低かったから悪いとかじゃなくて低くても保管できるものがあればいいと思ってます
例えば別に副業してもいいと思います
サラリーマンの方が副業してもいいと思いますし
職業も別に何だから駄目だということもないので
あと御年齢について
年齢がちょっと上の方は例えば息子さんがいるよとか
法人化すれば逆に言うとその辺のところもいろんな組み方ありますので
この辺はまず自分の今の状況を把握されるのが１番いいと思います
遺産評価状況についてもお話ししていきますけども
よく０円でできるとかって言ってる人いますけども
フルローンで できるんですけも
結構銀行さんが見てるんで
じゃあちょっと儲かってる人と0円の人と
どっち融資するのってやっぱりある人なので
ここはどちらかというと金額が少なくてもいいので
きちっとお金を貯めていける人がいいと思いますね
副業 サラリーマンの方でも会社にバレない副業とかもありますし
実際僕もサラリーマン時代結構自分でやってたのでなんとでもなります
またあの相談とかメール頂いたらこういうのいいよとか話しますし
基本この３つはきちんとね
自分はどうだどうだっていうのわかってね
チャレンジしたほうがいいと思います
さっきも言いました 年収がないと融資が少ない
年収少ないと融資がないのか
これは△です ×ではないです
全ては銀行が保全できるかどうか
銀行さんがもしあなたが支払いがダメな時に
どうやって回収するのっていうところで
保管できればいいと思っています
実際これもそう言ってます
優先順位とするとやっぱり物件の担保余力 個人の資産所得 これなんです
これについてはいいところに勤めの方だって
年収が高いんですけども
それで融資を引くと結局スルガ事件と同じことになってしまうので
なるべく融資とか尾を引く際最低限を超えてなきゃいけないんですけど
僕の年収で払えます
みたいなのはあの言ってなくても銀行さん
そう見てる時があるので基本的には所得頼みの融資は駄目です
所得頼みで用意して結局は不動産１棟買ったらストップとか２棟買ったら
あなたストップですと言われてしまいます
３つ目 物件を買いやすくするコツ
基本的には担保価値があるものを購入して行きます
定期的に売却を繰り返していくのがいいと思います
現金保有率上げるとさっきの資産が上がりますので
いいもの作って中々売りづらいんですけども
管理をもらうとかの色んな方法があるので
売却してもいいのかなって思っています
決算書をよくしてことも大事です
計算書対策はまたちょっと税理士の先生とかの対談
なんかしようかなと思ってますのでお楽しみください
そういうことで今このスルガ事件があった後でも
２棟３棟と物件買っていっているうちの生徒さんもいるので
この辺もきっちりで節税はほどほどに
家賃収入が入ってくるとやったら経費使う人いるんですけど
やっぱ計算書汚くなるので節税はほどほどにしましょう
もちろん自分へのご褒美は大事なんですけども
物件が買えなくなるほどのお金の使い方は止めた方がいいかなと思います
はい今日のまとめです
シェアハウスの融資のポイントは難しいわけではないです
ポイントって今話してきたところだけです
詳しいことは言ってませんがポイントは今のところだけです
不動産投資の基本を熟知した方がいいです
中古の不動産投資やってる人はこのあたりそんなに難しくないところかなと思いますし
これから不動産投資していく方は本とかで結構書いてあるところにはなりますけども
それでもそこやってる人って結構少ないですね
例えば
節税やめましょうって言っててわかってるって言ってて
自分の経費を使ったりとかそういう方もいますけど
当たり前のことを当たり前にやるってことだけです
自分の評価 年収を使って融資を引いてはいけません
引いてしまうと結局後で自分の首絞めたり
もうあなたは物件買うのストップです
要は年収の評価はもう違う物件で使っちゃいましたよ
ってなると 買うの買えて売れるの売れないと
もし例えば何かあった時手放せないとお金に困ったときに手放せない状態って
一番嫌な方法なので気をつけましょう
結構本質的なことだと思うので興味ある方またご質問頂ければいいかなと思います
はいそれでは本日は以上です
ありがとうございました
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